Het kopen van een huis: alles wat je wil weten over bieden en onderhandelen

Dit blog is voor het laatst geupdated in 27-11-2023

Je hebt je zinnen gezet op het kopen van een huis. En niet zomaar een huis: je droomhuis. De buurt is leuk, er zijn goede scholen vlakbij. Het is ook nog eens lekker dicht bij je werk en je familie. Je voelt jezelf er al helemaal thuis. Maar dan: het bieden. ‘’Zal ik maar lukraak een bedrag noemen? Of misschien gewoon de vraagprijs betalen? Dat bedrag staat er natuurlijk niet voor niets. En als ik een bod heb uitgebracht, wat dan?” We snappen dat je een hoop vragen hebt over het bieden op een huis en de onderhandeling die daarop volgt. We helpen we je graag op weg.

Wat ga je allemaal lezen in dit blog:

1. Bieden op een huis - waar moet ik aan denken?
2. Bieden volgens welk biedingsproces?
3. Eerste bod uitbrengen? Doe het bod onder voorbehoud
4. Hoe werkt bieden op een huis?
5. Hoelang moet ik wachten op het tegenbod?
6. Hoelang duurt een onderhandeling voor een huis?
7. Jouw positie in de onderhandelingen
8. Maak een plan voor het onderhandelen met de verkoper met deze tips

Bieden op een huis - waar moet ik aan denken?

Checklist voor het openingsbod uitbrengen op een huis

Voordat je een openingsbod uitbrengt is het handig om eerst even een checklist af te gaan. Er zijn behoorlijk wat dingen waar je over na moet denken wanneer je een openingsbod doet.

Deze checklist hebben we voor het gemak vast gemaakt. Heb je bijvoorbeeld al nagedacht over:

Wat kan en wil je betalen?

Bekijk van tevoren wat je maximaal kan lenen. Dit kan gemakkelijk via jouw Persoonlijk Hypotheekaanbod. Ligt de vraagprijs wel erg dicht bij wat je maximaal kunt bieden?

Ga in gesprek met de verkopers, en kijk of er ruimte is voor een wat lagere prijs. Is dit niet zo? Dan kan je beter verder kijken.

Is het huis toekomst-bestendig?

Denk eens na over de toekomst. Is dit je droomhuis voor de komende jaren? Of gewoon een leuke tussenwoning?

In het laatste geval kun je beter beginnen met een lager openingsbod. Tussenwoningen vind je vaker, je droomhuis vind je misschien maar één keer.

Hoe lang staat het huis te koop?

Hoelang het huis te koop staat kan van invloed zijn op de hoogte van het bod dat ze zullen accepteren.

Als de verkopers zelf ook een nieuw huis op ‘t oog hebben (of zelfs al gekocht), kan je lager bieden. Niemand houdt van dubbele lasten.

Hoe populair is het huis?

Zijn er meer mensen in de race voor het huis? Dan is het verstandiger wat hoger te bieden. Let wel op dat het bod in verhouding staat met de taxatiewaarde.

Als je heel veel hoger dan de getaxeerde waarde moet bieden om de concurrentie te verslaan, kun je misschien beter verder kijken.

Zijn er bijzonderheden?

Vraag alle juridische stukken op. Bijvoorbeeld de vragenlijst van de NVM, waar de verkoper alles moet melden over bijzonderheden van hun huis.

Wellicht vind je dingen die van invloed zijn op de prijs.

Bieden volgens welk biedingsproces?

Als je de hoogte van je bod hebt bepaald, zal je eerst moeten vaststellen via welk model het biedingsproces verloopt.

Er zijn verschillende modellen, met als meest bekende en gebruikte het Haarlemse of het Amsterdamse model. En nee, dit is niet afhankelijk van waar het huis staat. Want het Amsterdamse model wordt ook in Haarlem gebruikt, en vice versa.

Waar het wel van afhangt, is hoe het biedproces verloopt.

Bieden op een huis volgens Haarlems model

Bij bieden via het Haarlemse model krijgt de persoon die als eerste een serieus bod uitbrengt een voorrangspositie. Tijdens de onderhandelingen kunnen andere geïnteresseerden ook bezichtigen.

Zij krijgen dan te horen dat er al een openingsbod is gedaan. Het bedrag en de naam van deze eerste bieder worden daarbij niet genoemd.

De andere bieders hebben dan de mogelijkheid om eenmalig een uiterst bod te doen, inclusief ontbindende voorwaarden. Deze biedingen worden verzameld en voorgelegd aan de verkoper.

Op basis daarvan krijgt de eerste bieder een uiterst verkoopvoorstel. Als deze daarmee instemt, zal de koopovereenkomst met hem worden gesloten.

Ziet de eerste bieder daarvan af, kan de verkoper met de andere geïnteresseerden een koopovereenkomst te sluiten.

Bieden op een huis volgens Amsterdams model

Bieden via het Amsterdamse model verloopt anders. Het voornaamste verschil is dat hier de onderhandelingen pas starten als een bieder een tegenvoorstel krijgt van de verkoper.

Tijdens de onderhandelingen wordt er niet gesproken met andere geïnteresseerden. De bezichtigingen kunnen wel doorgaan.

Als er meer kijkers zijn, wordt hen verteld dat de verkoper al in onderhandeling is. De nieuwe kijkers kunnen éénmalig een bod uitbrengen.

Als dit bod beter is dan het bod van de eerste bieder, dan zal deze in de gelegenheid worden gesteld om een nieuw uiterst bod te doen. De verkoper kan daarentegen pas met andere geïnteresseerden gaan onderhandelen als de onderhandelingen met de eerste bieder zijn mislukt.

Als er geen overeenstemming is tussen de partijen, zijn ze niet aan elkaar gebonden.

Bieden op een huis - Verkoop volgens inschrijving

Wanneer er te veel geïnteresseerden zijn voor traditionele onderhandelingen is het mogelijk dat de verkoop volgens inschrijving verloopt. Bij dit biedproces worden alle geïnteresseerden uitgenodigd om schriftelijk een uiterst bod te doen vóór een bepaalde datum.

De koper kiest uit alle biedingen het meest interessante bod. Verkoop volgens inschrijving wordt vooral gedaan wanneer er veel interesse is. We zien dit vooral in verkopersmarkten als de Randstad, waar de markt druk in beweging is. In een verkopersmarkt, waar de vraag groter is dan het aanbod, ligt de macht bij de verkoper.

Die heeft dus meer invloed op de uiteindelijke prijs die betaald wordt.

Het is erg belangrijk om van tevoren duidelijk te hebben hoe het biedproces verloopt. Zo kom je niet voor verrassingen te staan, en ben je klaar om je openingsbod uit te brengen.

Eerste bod uitbrengen? Doe het bod onder voorbehoud

De hoogte van je eerste bod heb je vastgesteld. Je weet hoe het proces verloopt. Je bent klaar om je bod uit te brengen. Vergeet niet ontbindende voorwaarden op te nemen in je openingsbod.

Doe het bod dus onder voorbehoud van financiering en eventueel een bouwtechnische keuring.

Dit houdt in dat je van de koop af kan zien als je de financiering niet op tijd rond krijgt of er dealbreakers uit een bouwkundige keuring komen.

Zo ben je, bij onverwachte problemen, niet wettelijk gebonden aan je bod.

Hoe werkt bieden op een huis?

Je bod doe je meestal bij de verkopend makelaar. Het is verstandig om dit telefonisch te doen. Dan kan je gelijk toelichten hoe je tot dit bod bent gekomen, en krijg je een gevoel bij de reactie van de makelaar.

Bieden kan ook schriftelijk, via e-mail of soms zelfs op de website van de makelaar. Wanneer je het bod telefonisch doet, vergeet dan niet het bod (en alle voorwaarden onder voorbehoud) per e-mail nog even te bevestigen.

Dan kunnen er geen misverstanden ontstaan, en heb je altijd iets om op terug te vallen.

Hoelang moet ik wachten op het tegenbod?

Hoelang het duurt voordat je een tegenbod ontvangt, hangt af van de situatie en de strategie van de verkoper.

Over het algemeen antwoordt de verkopend makelaar telefonisch op jouw openingsbod, al dan niet met een tegenbod.

Gewoonlijk reageert de verkopend makelaar eerder bij een goed bod. Vergeet niet te vragen of de verkopend makelaar het tegenbod via e-mail wil bevestigen.

Zo voorkom je verwarring. Vanaf dat moment ben je in onderhandeling, en kan het ‘spelletje’ beginnen.

Hoelang duurt een onderhandeling voor een huis?

Hoelang de onderhandeling duurt hangt af van de situatie. Je kan er dezelfde dag nog uitkomen of er weken over doen. Deze tijd kan in je voordeel werken, maar ook in je nadeel.

Uiteraard kan je zelf een termijn stellen waarin je een tegenbod wilt ontvangen. Geef dit dan door aan de verkopend makelaar wanneer je jouw bod uitbrengt.

Ook als je in onderhandeling bent, mag je doorgaan met bezichtigen. Onderhandelen hoeft namelijk niet per se tot verkoop te leiden.

Jouw positie in de onderhandelingen

Welk model voor het bieden er gebruikt wordt is ook van invloed op jouw positie in de onderhandelingen.

Voor het Haarlems model geldt: zolang jij in onderhandeling bent met de verkoper mag een andere geïnteresseerde wel bieden. Hij krijgt normaal gesproken echter geen tegenbod, totdat de onderhandelingen met jou zijn beëindigd.

De verkoper mag tussendoor wel besluiten dat hij de onderhandeling met jou stopzet omdat zich een betere kandidaat heeft gemeld.

Bij het Amsterdamse model geldt dat de verkoper kan bepalen dat jullie beiden de mogelijkheid krijgen om een uiterst voorstel te doen. En als er echt veel belangstelling is, kan de verkoper kiezen voor een inschrijving.

Maak een plan voor het onderhandelen met de verkoper met deze tips

Onderhandelen kan erg stressvol zijn. Maar als het allemaal volgens plan verloopt, heb je een nieuw huis waar je een thuis van kan maken.

Erg belangrijk dus om een goed plan voor te bereiden. We helpen je de overwinnende onderhandelaar worden met deze tips:

Tot hier en niet verder

Stel voor jezelf de grens. Je weet wat je kan lenen, en je hebt bepaald wat het huis waard is. Ga niet over deze grenzen heen.

Gebruik de informatie die je hebt

Veel informatie die je verzamelt voor en tijdens het onderhandelingsproces kun je gebruiken om je positie te verstevigen.

Moet er nog veel aan het huis gebeuren? Hoelang staat het al te koop? Is de verkoper al gezakt in de vraagprijs? Is er tijdsdruk bij de verkoper?

Al deze informatie maakt je een sterkere onderhandelaar. Vergeet deze vragen niet te stellen als je een huis gaat bezichtigen.

Bij het Kadaster kan je tegen een kleine vergoeding veel van deze gegevens opvragen.

Zo kan je ook een hoop informatie verzamelen voordat je door de deur stapt bij je potentiële nieuwe stulpje.

Roerend goed

Zorg dat je een lijst van roerende zaken in kan zien. Als je weet wat er gebeurt met de gordijnen, kasten, vloerbedekking etc., kun je dit in de verdere onderhandelingen gebruiken.

En dan de laatste tip: Hoe graag je het huis ook wilt, laat je niet opjagen. Een huis is geen aankoop waar je zomaar weer van afziet.

Denk na elke stap dus goed na over de volgende en neem geen overhaaste beslissing.

Gaat de koop niet door? Zoek verder. Er zwemmen meer vissen in de zee.