“Help! Ik heb twee huizen”: Een nieuwe hypotheek afsluiten terwijl je huidige huis nog niet verkocht is

Dit blog is voor het laatst geupdated in 28-11-2023

Je loopt een fantastisch huis tegen het lijf. De concurrentie zit je op de hielen. “Snel maar kopen dan?”, vraag je je af. Maar je hebt al een huis met een hypotheek, waar je eerst maar eens van af moet zien te komen. Je wikt en je weegt, maar besluit toch te kopen. Waar ga je tegen aan lopen? Waar moet je aan denken, waar hou je rekening mee? We vertellen het je in dit blog.

1 tip: koop (als het kan) onder voorbehoud van verkoop eigen woning

Je kan door slim te onderhandelen vervelende situaties voorkomen. In sommige gevallen kan je namelijk met de verkopende partij een deal maken met ontbindende voorwaarden; koop onder voorbehoud van verkoop van eigen woning.

Zo bouw je voor jezelf een vangnet in. Als je jouw woning binnen een bepaalde periode niet kan verkopen, heb je hiermee de mogelijkheid om af te zien van de koop.

Je moet dan echter wel een goede positie hebben in de onderhandelingen. Je vraagt hiermee namelijk behoorlijk wat vertrouwen (en geduld) van de verkoper.

Wat is een overbruggingskrediet?

Verkoop je met overwaarde? Dan heb je een overbruggingskrediet nodig. Is de hypotheeklening van je oude huis lager dan de (verwachte) verkoopsom? Dan heb je overwaarde, en kan je soms een hogere hypotheeklening krijgen. De overwaarde moet je dan wel compleet inbrengen in je nieuwe hypotheeklening.

Doe je dat niet? Dan mag je de rente over de hypotheeklening niet meer fiscaal aftrekken. Voordat je de overwaarde mag gebruiken voor je hypotheeklening moet de woning vaak wel definitief verkocht zijn.

Maar die overwaarde uit verkoop is geld dat je in de toekomst gaat krijgen. Hoe kan je dat dan al gebruiken voor een nieuwe woning?

Dat doe je met een overbruggingskrediet. Je sluit dan een lening af met een (deel van de) waarde van je verwachte overwaarde. Over het bedrag van dit overbruggingskrediet betaal je ook rente. Zodra je de woning verkoopt, los je met de opbrengst je oude hypotheek en het overbruggingskrediet af.

Let op: vaak kan je niet de volledige overwaarde overbruggen. Meestal houden geldverstrekkers namelijk rekening met bepaald percentage aan kosten voor de verkoop van je huidige woning. Dit doen ze zodat niet alle kosten aangetoond hoeven te worden, aangezien deze niet altijd direct bekend zijn.

Tot het moment dat je jouw oude hypotheek aflost heb je echter te maken met dubbele lasten.

Let op: bijBouwe verstrekt geen overbruggingskrediet als:

De overbruggingsperiode minder dan een week is

Je overwaarde minder dan € 10.000 is

Huis nog niet verkocht en al een nieuwe hypotheek

Dubbele hypotheeklasten

Als je een nieuwe woning koopt voordat je jouw oude verkoopt, kan je rekenen op dubbele lasten. Je hebt twee huizen in je bezit, dus ook tweemaal de hypotheeklasten. Natuurlijk hoop je dat je het oude huis snel verkoopt, maar dit gebeurt niet altijd zo snel als jij wilt.

Bij veel geldverstrekkers moet je daarom aantonen dat je zeker 12 maanden lang de dubbele lasten kan blijven betalen. Sommige geldverstrekkers rekenen zelfs met 24 maanden.

Dubbele hypotheekrenteaftrek

Wanneer je met dubbele lasten zit, wordt je leven gelukkig een beetje makkelijker gemaakt door de Belastingdienst.

In het eerste kalenderjaar (plus drie daaropvolgende jaren) waarin je een nieuwe woning koopt, maar je oude nog niet hebt verkocht, heb je recht op hypotheekrenteaftrek voor allebei de woningen.

Geen idee wat hypotheekrenteaftrek is? Lees ons blog 'Hoe werkt hypotheekrenteaftrek: de ultieme gids'.

Hierna verschuift de tweede (nieuwe) hypotheek naar box 3. De hypotheekrente is dan niet meer fiscaal aftrekbaar, maar het vermogen in box 3 gaat flink omlaag. Dit scheelt weer in vermogensrendementsheffing.

Kan ik mijn huis verhuren om dubbele lasten te voorkomen?

Om de klap een beetje te verzachten kan je ervoor kiezen om een van je twee woningen tijdelijk te verhuren, op basis van de zogenaamde Leegstandswet. Hiermee is de huurder niet beschermd door de standaard huurderbescherming. Dat betekent praktisch gezien dat je de verhuur kan stopzetten wanneer je een koper hebt gevonden.

Vervelend voor je huurder, maar voor jou natuurlijk een uitkomst. Je zal vaak eerst even toestemming moeten vragen aan je geldverstrekker. Met een bijBouwe hypotheek in ieder geval.

Let wel op: voor de woning die je tijdelijk verhuurt, heb je geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Het kan dus nog een ingewikkelde rekensom worden of verhuren voor jou wel wat oplevert.

Conclusie: eerst verkopen voordat je koopt?

Zoals je ziet is het niet zonder risico om een huis te kopen terwijl je oude huis nog niet verkocht is, maar het is zeker niet onmogelijk. Lees je goed in over alle haken en ogen die het met zich mee brengt of laat je adviseren over de juiste aanpak.