De 5 zaken die jij moet weten over de Vereniging van Eigenaren (VvE) voordat je een appartement koopt

Dit blog is voor het laatst geupdated in 27-11-2023

Je bent van plan om binnenkort een appartement te gaan kopen. Misschien is het je eerste woning, misschien ben je het nest weer aan het verkleinen. Hoe dan ook leuk! Je hebt inmiddels vast wel iets gehoord over de VvE. Je bent er waarschijnlijk al achter dat de afkorting staat voor ‘Vereniging van Eigenaren’. Maar wat is een VvE nou eigenlijk precies, wat doet het? Het heeft meer gewicht dan je denkt. Er gaat een hoop op je af komen. Hopelijk heb je hele vriendelijke mede-VvE leden die je hier wegwijs in kunnen maken. Gelijk een mooie manier om met je buren in contact te komen. Maar tot die tijd zullen wij je het een en ander vertellen.

1. Appartement in groter gebouw: samen eigenaar

Appartementen en VvE’s zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. In 2015 deed het CBS onderzoek naar de verdeling van type woningen in Nederland.

Toen bleek zo’n 15% van de mensen in een appartement te wonen. Misschien ben jij dus wel onderdeel van die groep en is jouw volgende koopwoning onderdeel van een appartementencomplex.

Wanneer je een appartement koopt krijg je als het ware een aandeel in zo’n complex. Je verkrijgt dan een appartementsrecht.

Wat is appartementsrecht?

Om een appartementencomplex te verkopen wordt het juridisch opgesplitst in kleinere stukken, aparte appartementsrechten.

Deze splitsing doet een notaris in een splitsingsakte. Zo kunnen de appartementen los van elkaar verkocht worden.

Welke rol speelt een VvE hierin?

Volgens de wet moet er bij iedere splitsing ook een VvE opgericht worden. Dit doet de notaris. Deze stelt dan ook het reglement van de VvE op, vaak op basis van een modelreglement.

De vereniging wordt dan bij verkoop van de appartementen gevuld met leden; elke nieuwe eigenaar wordt automatisch lid. Het lidmaatschap stopt automatisch wanneer je het huis verkoopt.

De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud, het gezamenlijke belang van de eigenaren behartigen, het beheer van het appartementencomplex en zorgt ervoor dat er genoeg financiële middelen zijn voor groot onderhoud. Dat is aardig wat.

Ook zorgt de VvE voor verzekeringen van het gebouw (daarover later meer).

Kan ik mijn VvE-lidmaatschap opzeggen?

In het kort? Nee. Iedereen die eigenaar is van een appartementsrecht wordt automatisch lid van de VvE. Het lidmaatschap kan je niet opzeggen, aangezien het bij de wet verplicht is.

Waarom is een VvE verplicht?

Er is wettelijk bepaald dat er altijd een VvE moet zijn die voor beheer en onderhoud van een appartementencomplex zorgt. Je deelt een pand, je zou er dus ook samen voor moeten zorgen.

Om te voorkomen dat sommige eigenaren zich er te makkelijk vanaf brengen is besloten het lidmaatschap van de VvE verplicht te stellen, en is dus ook het betalen van de VvE-servicekosten verplicht.

Je lidmaatschap kan je ook niet opzeggen. Pas als je het appartement verkoopt, ben je er van af!

Koop je jouw appartement in een grote stad? Dan is er een grote kans dat je ook erfpacht gaat betalen. Lees hier meer over erfpacht.

Lidmaatschap? Zijn er dan ook kosten aan verbonden?

2. Servicekosten van een VvE

Zoals je inmiddels weet is een van de taken van de VvE om te zorgen dat er voldoende financiële middelen zijn om onderhoud aan het appartementencomplex uit te voeren.

Dit betekent voor jou dat je een maandelijks bedrag zal moeten afdragen aan de penningmeester van de VvE. De hoogte van het bedrag verschilt per VvE en is gebaseerd op een begroting. Deze begroting wordt aan het begin van elk jaar opnieuw gemaakt. Aan het eind van het jaar wordt gekeken of er winst of verlies is gemaakt, en worden de definitieve bedragen vastgesteld. Soms krijg je iets terug, soms moet je bijbetalen. Een deel van de servicekosten wordt gespaard voor groot onderhoud (later meer over hoe de kosten van onderhoud bepaald kunnen worden).

De VvE servicekosten nemen we niet mee in je maximale hypotheekberekening. Extra belangrijk dus om hier rekening mee te houden bij het afsluiten van je hypotheek. Zit je met jouw maandlasten al dicht bij je maximale budget? Dan kan het zijn dat de VvE-bijdrage je over het randje duwt.

Zeker als je kijkt naar andere kosten die misschien niet in je hypotheekberekening zitten.

Koop je appartement dus wel bewust.

Maar nog even terug over de VvE: Hoe ziet zo’n VvE er praktisch gezien uit, hoor ik je vragen?

3. Hoe is een VvE georganiseerd?

Als we het hebben over de organisatie van een VvE, zijn twee termen belangrijk: de algemene ledenvergadering en het bestuur.

Algemene Ledenvergadering (ALV)

De algemene ledenvergadering is zowel de bijeenkomst als de naam voor de mensen die onderdeel uitmaken van de VvE. De vergadering is de periodieke bijeenkomst waar de leden alle lopende zaken over de VvE bespreken.

Denk aan jaarrekeningen, onderhoud aan het pand, etc.

De VvE-vergadering is ook hoe we het juridisch orgaan noemen die de touwtjes van de VvE in handen heeft. Zo is vastgesteld dat ‘de vergadering’ alle besluiten rondom het appartementencomplex mag nemen.

Dit gebeurt allemaal volgens een stemming onder de leden. Een meerderheid van stemmen is nodig voor het nemen van besluiten.

Decharge verlenen

De vergadering heeft onder andere als taak om decharge te verlenen aan het bestuur. Dit houdt in dat het bestuur niet aansprakelijk is voor bestuurshandelingen, maar dat de aansprakelijkheid bij de eigenaars gezamenlijk ligt.

Als het bestuur ernstig wanbeleid uitvoert kan besloten worden de decharge niet te verlenen.

VvE bestuur

Zoals we net eerder aangaven wordt de VvE geleid door een bestuur. Dit kan één iemand zijn, of uit meerdere mensen bestaan.

Deze worden gekozen door de algemene ledenvergadering. Meestal is het bestuur gevormd door een oneven aantal mensen.

Bestaat het VvE bestuur uit meer dan één persoon? Dan wordt er een voorzitter, een secretaris en een penningmeester benoemd. De secretaris en penningmeester kunnen ook dezelfde persoon zijn.

De bestuurders worden verkozen door de leden van de VvE. De bestuurders hoeven overigens niet altijd VvE-leden te zijn, ook mensen van buitenaf mogen bestuurder worden.

Het bestuur wordt benoemd voor onbepaalde tijd, en treedt pas af wanneer zij ontslagen worden door de leden, of ontslag nemen.

Voorzitter van het bestuur, secretaris en penningmeester

Er zijn geen duidelijke taakomschrijvingen voor de functies binnen de VvE. Over het algemeen is de taakverdeling als volgt:

De voorzitter leidt de bestuursvergaderingen en houdt de agenda en handelingen van de acties van de VvE vergadering in de gaten, de penningmeester is verantwoordelijk voor de kas en de secretaris communiceert over de handelingen van het bestuur naar de vergadering en andere belanghebbenden.

Alle bestuurders zijn echter bevoegd om alle werkzaamheden uit te voeren, en zijn ook verantwoordelijk voor hoe deze uitgevoerd worden.

Het is niet zo dat het VvE-bestuur oppermachtig is. De VvE vergadering neemt tenslotte alle besluiten met een stemming.

Wat zijn de taken van het VvE bestuur?

Maar als het VvE bestuur geen besluiten neemt, wat doen ze dan wel?

Goed dat je het vraagt. Het VvE bestuur houdt zich bezig met:

• Het beheren van de financiële middelen van de VvE
• Het opstellen van een jaarverslag
• Het bepalen van de hoogte van ledenbijdragen
• De begroting opstellen voor het nieuwe boekjaar
• Het afsluiten van benodigde verzekeringen (hieronder vertellen we welke)
• Het aanleggen en bijhouden van een register van eigenaren en gebruikers

Een laatste verantwoordelijkheid is om inhoudelijke besluiten te maken over onderhouds- en verbouwingswerkzaamheden (als er een dringende reparatie nodig is, mag het bestuur hier zonder toestemming van de VvE vergadering actie op ondernemen).

Dit kan geregeld worden met een Meerjaren Onderhoudsplan.

4. Onderhoud van het appartementencomplex = Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP)

Hoewel het niet bij alle geldverstrekkers verplicht is, is een Meerjaren Onderhoudsplan een perfecte manier om vast te leggen welk onderhoud nodig is en wat de kosten hier van zullen zijn.

Over het sprankelende onderwerp van MJOP’s hebben we een apart blog geschreven. Lees het hier.

5. VvE Verzekeringen

Een VvE kan een aantal verzekeringen afsluiten. Sommige hiervan zijn verplicht, andere optioneel. De veelvoorkomende verzekeringen hebben we hieronder voor je op een rijtje gezet:

Verplichte verzekeringen

Opstalverzekering voor de VvE

De opstalverzekering is de belangrijkste verzekering. Deze verzekering keert uit in geval van schade aan de gemeenschappelijke delen van het pand.

Denk hierbij aan de gevels, vloeren en muren. Het bestuur is verantwoordelijk voor het kiezen en afsluiten van de verzekering.

Herbouwwaarde

De premie hangt af van de herbouwwaarde. Dit staat gelijk aan de kosten van het compleet opnieuw bouwen van het pand. Dit is dus anders dan de marktwaarde van het pand, die ligt veel hoger.

Appartementenclausule

Het bestuur moet er voor zorgen dat er een appartementenclausule wordt opgenomen in de opstalverzekering. Hierin staat dat, als er schade ontstaat door de schuld van één appartementseigenaar, de verzekeraar deze schade toch vergoedt.

VvE Aansprakelijkheidsverzekering

Ook verplicht is de aansprakelijkheidsverzekering. Deze dekt schade aan derden (of eigendom van derden) die veroorzaakt worden door (een gebrek aan) het pand.

Stel dat een dakpan van het dak waait en schade aan een auto veroorzaakt, dan keert deze verzekering uit.

Het gebeurt vaker dan je denkt.

Optionele verzekeringen

VvE Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

De VvE bestuurders kunnen persoonlijk aansprakelijk gehouden worden voor schade die zij aanrichten. Omdat er in VvE’s soms veel geld omgaat, kunnen deze schades flink zijn.

Daarom is het verstandig om een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten, zeker als het om een grote VvE gaat.

Rechtsbijstandsverzekering voor VvE’s

Je eigen rechtsbijstandverzekering geeft geen dekking in gevallen die betrekking hebben op de VvE. Daarom kan het handig zijn om een extra rechtsbijstandverzekering te overwegen.

Dit is bijzonder handig wanneer er geprocedeerd moet worden tegen VvE leden, de gemeente (vergunningen e.d.) of anderen.

Je kan maar beter het zekere voor het onzekere nemen.

Klaar om te kopen? Gebruik deze tips om als een pro te onderhandelen.