Aankoopmakelaar wel of niet? De voor’s en tegen’s op een rij

Dit blog is voor het laatst geupdated in 27-11-2023

Sommige mensen zweren erbij, anderen vinden het totaal overbodig: de aankoopmakelaar. Wat doet een aankoopmakelaar precies? En waarom zou je er vooral wél, of juist niet gebruik van maken? Allemaal vragen die we zullen beantwoorden. We zetten alle voor’s en tegen’s op een rij.

Wat doet een aankoopmakelaar precies?

Een aankoopmakelaar gaat voor jou op zoek naar woningen die passen bij je wensen, of kijkt met een professionele en kritische blik naar woningen die jij aandraagt. Zodra jullie een voorselectie hebben gemaakt, gaan jullie samen bezichtigen. Wanneer jij je zinnen hebt gezet op een bepaalde woning, voert de aankoopmakelaar voor jou de onderhandelingen.

Heeft je makelaar met de verkoper een prijs afgesproken? Dan begeleidt hij jou verder bij de overdracht van de woning. Meestal zal je ongeveer 1 tot 2% procent van de koopprijs (plus btw) van je woning aan de makelaar extra kwijt zijn aan courtage. Soms kan je een vast tarief afspreken.

Redelijk overzichtelijk, natuurlijk. Maar wat zijn nou de argumenten waarom je echt niet zonder een aankoopmakelaar kan?

Waarom zou je een huis kopen met aankoopmakelaar? (Voordelen)

Meer hits

Een makelaar vindt veel sneller een huis dat aansluit op je wensen. Makelaars die aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) zijn weliswaar verplicht om hun aanbod op Funda zetten, maar als jij de makelaar op een goed moment treft (of een makelaar vindt die niet bij de NVM is aangesloten) kan je vaak vóór de markt het aanbod van huizen zien.

Je hebt dan een voorsprong op andere kopers, wat soms écht het verschil kan maken. Zeker in een oververhitte woningmarkt zoals we die op dit moment kennen in Nederland.

De onderhandelingen uit handen geven

Wanneer je niet zo zeker in je schoenen staat wanneer je moet gaan onderhandelen over een goede prijs, kan je beter een makelaar het werk laten doen. Hij heeft immers wel vaker in de ring gestaan. Hij weet dus wat er komen gaat.

Tijd en werk besparen

Wat veel mensen onderschatten is hoeveel tijd er gaat zitten in het kopen van een huis. Het zoeken, het bezichtigen, het onderhandelen, het afhandelen. Als je tijd te kostbaar is, of je er gewoon geen zin in hebt, kan een aankoopmakelaar heel waardevol zijn. Hij neemt het grootste gedeelte van het werk op zich, waardoor jij alleen af en toe moet schakelen en langs een huis gaan.

<blockquote><p>Wanneer je niet zo zeker in je schoenen staat wanneer je moet gaan onderhandelen over een goede prijs, kun je beter een makelaar het werk laten doen. Hij heeft immers wel vaker in de ring gestaan. Hij weet dus wat er komen gaat.</blockquote>

Kennis van de markt

De meeste aankoopmakelaars werken vrij lokaal, en weten dus precies wat er speelt in jouw potentiele nieuwe buurtje. Ze horen als eerste over woningen die vrij komen, weten goed wat een woning waard is en weten precies bij wie ze moeten wezen. Makelaars kunnen vaak ook net wat beter inschatten welke gebreken veel voorkomen.

Kosten aankoopmakelaar vs. de opbrengsten

Een aankoopmakelaar kan veel geld kosten. Zeker wanneer je een wat duurder huis wilt kopen, en de afgesproken kosten afhangen van de koopprijs. Daarentegen kan een goede aankoopmakelaar je ook een hoop geld besparen.

Wanneer je een vast tarief afspreekt, met een bonus wanneer de aankoopmakelaar een lagere aankoopprijs weet te onderhandelen, kan het al een stuk aantrekkelijker zijn.

Kosten aankoopmakelaar aftrekbaar?

Je kan de kosten voor een aankoopmakelaar in je hypotheek meefinancieren (zolang de hypotheeklening maximaal 100% van de woningwaarde bedraagt). Deze kosten zijn echter niet aftrekbaar. Je kan er dus ook voor kiezen om de kosten met spaargeld betalen, of een persoonlijke lening af te sluiten.

Je kan ook ervoor kiezen een deel van de werkzaamheden zelf te doen, en een lagere prijs te bedingen. Zorg er wel voor dat je dit op papier zet, zodat er geen onduidelijkheden ontstaan.

Sommige mensen houden de regie liever bij zichzelf. De echte go-getters onder ons. Welke argumenten hebben die mensen om de aankoopmakelaar over te slaan? En wat is het alternatief?

Waarom zou je een huis kopen zonder aankoopmakelaar? (Nadelen)

Het internet

Hoewel je een stapje voor hebt op rest van de markt wanneer je een aankoopmakelaar in dienst neemt, kun je ook het prima zelf. Het internet is hier je beste vriend.

Bekijk eerst hoeveel je ongeveer kunt lenen met jouw inkomen, en bepaal waar je nieuwe huis allemaal aan moet voldoen. Op websites als Funda en Jaap kan je precies je wensen aangeven en een groot aantal huizen vinden die hierop aansluiten.

Tools voor onderhandelen

Je kunt een hoop hulp krijgen bij het onderhandelen. Gewoon op, je raadt het al, het internet! Eerder gaven we je al tips over het bieden en onderhandelen in ons blog ‘Het kopen van een huis: alles wat je wil weten over bieden en onderhandelen'.

Ook is het handig om te kijken wat de WOZ-waarde is van het huis, én op te vragen voor hoeveel vergelijkbare huizen in de buurt zijn verkocht. Dit kun je opvragen via het Kadaster De WOZ-waarde is wat de gemeente vindt dat de woning waard is.

Dit valt vaak iets lager uit dan een eventuele taxatie. Dit komt omdat het Kadaster geen rekening houdt met commerciële waarde, en neemt invloeden van de markt dus niet mee.

Wanneer je de gemiddelde woningwaarde in de buurt hebt vastgesteld, heb je een ruwe indicatie voor de marktwaarde van het huis dat je op het oog hebt en kun je je eigen plafondprijs vaststellen.

Wanneer je dit allemaal teveel werk vindt, kun je bij Calcasa een rapport opvragen waarin verkoopprijzen van een aantal modelhuizen uit de buurt opgenomen zijn, waaruit een geschatte waarde komt voor het huis dat je op het oog hebt.

Wiens belang staat voorop?

Een aankoopmakelaar handelt in jouw belang, en streeft naar een zo laag mogelijke prijs. Maar welk belang speelt er nog meer? Een aankoopmakelaar is natuurlijk ook gebaat bij een snelle deal, zodat hij weer door kan naar de volgende klant (en weer courtage kan ontvangen). Welke afspraak je ook maakt, wat het echte belang van de aankoopmakelaar is weet je nooit helemaal zeker.

Over die courtage gesproken; wanneer je een courtage op basis van de aankoopprijs afspreekt, is de aankoopmakelaar niet helemaal gebaat bij een lagere prijs. Een hogere aankoopprijs betekent voor hem immers meer courtage. Het is dus aan te raden een vast bedrag af te spreken, en een bonus te geven wanneer hij een lagere prijs bedingt.

Kortom: aankoopmakelaar, ja of nee?

Een aankoopmakelaar kan het kopen van een huis een stuk gemakkelijker maken. Het bespaart je een hoop tijd. Soms bespaart het je ook geld. Maar het kan ook een duur gemak zijn.

Gelukkig kan je, met het internet aan je zijde, een hoop zelf. Tegenwoordig staat er zoveel informatie en tools online, dat je je eigen makelaar kan zijn. En wie weet? Misschien betrap je jezelf erop dat je het zelfs een beetje leuk gaat vinden.